為全面了解2021年達州中心城區房地產市場運行情況，近日，小編從國家統計局達州調查隊獲悉，通過對住建、自然資源、統計、人行等部門和中心城區13家房地產開發企業及中介機構開展專題調研，結果顯示2021年達州中心城區商品住宅銷售價格下降，成交面積上升，市場交易回歸剛需。達州中心城區房地產市場疫情后發展恢復較好，不過仍存在不可忽視的問題。

市統計局統計數據顯示，2020年達州中心城區房地產市場投資額為218.5億元，同比增長8.1%；2021年達州中心城區房地產市場投資額為270.4億元，同比增長23.7%，增幅比2020年擴大15.6%；2021年新增固定資產投資39.2億元，同比增長18.6%。同時，達州中心城區目前無爛尾樓盤和房地產開發商欠款跑路現象，房地產發展秩序良好。

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某房產中介工作人員介紹，達州中心城區新建商品住宅銷售價格2018年達到頂峰，價格在8000—9000元/平方米。但自2018年過后，價格便呈下降態勢，到2021年，達州中心城區新建商品住宅價格為6200—6400元/平方米，極少數熱門樓盤新建商品住宅價格在7000元/平方米左右。

某房產公司銷售經理反映，達州中心城區西外某知名樓盤開盤價為8000元/平方米左右，部分小高層為9000元/平方米，但是2021年12月份價格已降為5000-6000元/平方米。

隨著新建商品住宅價格下跌，二手住宅價格也表現出下降趨勢。

2021年達州中心城區二手住宅成交價約在7000元/平方米，比2020年下降約500元/平方米。

據某房產中介總監介紹，2020年江灣城和南城二手住宅交易均價為7500-8000元/平方米，中心廣場附近小區價格為5500-6000元/平方米，2021年則分別下降至7000-7500元/平方米和5000-5500元/平方米。

同時，某房產中介銷售經理反映，因房產市場價格下降趨勢明顯，炒房熱度明顯減退。

房價下跌也刺激了住宅消費增加。

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二手住宅成交面積為32.28萬平方米，同比上漲14.96%。某房產中介工作人員介紹，目前達州購房群體主要為三類人：

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第一類為極為剛需的農村外出務工群體，需要在達州購房改善居住環境，在市場中約占40%；

第二類為半投資屬性的淺剛需，如在三五年內無購房需求的90后、00后群體，在市場中約占30%；

第三類為改善性剛需群體，在市場中約占20%。

此外，受國外新冠肺炎蔓延和國內多點散發性疫情影響，2021年達州中心城區房地產市場消費降級效應初顯。

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截至2021年底，達州中心城區庫存商品住宅19426套，共計166.98萬平方米，去庫存化的周期為13個月，比2020年拉長5個月。

據某房產中介工作人員介紹，目前達州購房群體消費力大幅下滑，2018年購房群體一般準備30萬元的購房消費金額，而2021年則下滑至10-15萬元，熱門房型也從100—120平方米的大戶型改為79—87平方米的經濟適用型。

市住建局數據顯示，2021年達州市商品住房成交套數為16749套，其中，90平方米及以下商品住宅成交套數為9876套，同比上漲59.70%；90平方米以上商品住房成交套數占比約為46%，比2020年下降13個百分點。

據相關部門統計分析，達州中心城區房地產市場目前主要面臨三道難題。

1.企業資金緊張，生存壓力加大。2021年，受央行、住建部的“三道紅線”政策規定，房地產企業和中介從銀行借貸難度增加，資金回籠周期長，企業流動資金較為緊張。

據人民銀行達州市中心支行專業人員介紹，截至2021年末，達州市房地產貸款占各項貸款比重為32.94%，較2020年同期下降3.8個百分點，全年呈下降趨勢。

某房地產企業辦公室人員反映，2021年企業銷售額為780萬，同比下降68.8%，而企業負債為4000萬元，債務風險大大增加。某房產中介2021年未能通過銀行借貸審批，目前旗下有1000多名員工，員工平均工資6000元/月，銷售淡季時發放員工工資需要從民間借貸，同時已售項目中尚有3000多萬元的回款尚未到賬。

2.交易市場突發性降價，低價銷售擾亂市場。部分房地產開發企業為加速回款，緩解資金壓力，低于正常市場價格銷售，擾亂市場秩序。調研發現，2020年至2021年間，外灘名門、龍灣新城、亞鑫華府等樓盤均存在個別時段以價換量、低于市場價銷售的情況。

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3.企業發展信心不足，市場消費前景低迷。房價短期下降會刺激住房消費需求增加，但長時間持續下跌會導致企業和群眾對房地產市場發展前景信心不足，影響行業發展。由于房價自2018年下半年至今已連續下跌三年，房產企業對達州房地產市場發展前景信心不足，市民出于“買漲不買跌”的心態，觀望氣氛漸濃。

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調查的10家房地產開發企業中，70%表示今年月均銷售套數比去年有所下降，下降幅度在11.9%—68.3%。所有企業均表示目前購房群體大部分認為房價將繼續下跌，對2022年達州房市價格表示并不看好。

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